ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
г. Баксан ________________г.
ООО «Баксандомоуправление» именуемое далее Управляющая организация, в лице Директора ____________________________________
действующего на основании Устава, с одной стороны, и собственники помещений дома по адресу:
г.Баксан,ул. ___ ,д. №______кв.______________________________________________ именуемые далее Собственники помещений, действующие на основании решения Общего собрания собственников, с другой стороны, далее вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Общие положения
1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведенного в протоколе от « » 20___ г. № 1.
1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются #M12291 9004937Конституцией Российской Федерации#S, #M12291 983107583Гражданским кодексом Российской Федерации#S, #M12291 983106662Жилищным кодексом Российской Федерации#S, #M12291 983107347Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме#S, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации.
2. Предмет Договора
2.1. Цель настоящего Договора - эксплуатационно-техническое обслуживание мест общего пользования, проживающих в многоквартирном доме.
2.2. Управляющая организация по заданию Собственника (ов) в течение согласованного срока, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п. 3.1.2, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению многоквартирным домом, содержанию и эксплуатационно-техническому обслуживанию в многоквартирном доме по адресу: г.Баксан, ул. _______________________________,д № кв.____________________, предоставлять текущий ремонт Собственнику (ам) (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность. Вопросы проведения капитального ремонта многоквартирного дома регулируются дополнительным соглашением к настоящему договору.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Управляющая организация обязана:
3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника (ов), в соответствии с целями, указанными в п. 2.1 настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.
3.1.2. Принимать от Собственника (ов) плату за содержание и ремонт общего имущества, а также плату за управление многоквартирным домом, техническому обслуживанию.
По распоряжению Собственника (ов), отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника (ов).
По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.
3.1.3. Требовать, в соответствии с п. 4 #M12291 983106662ст. 155 ЖК РФ#S, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.
3.1.4. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма.
3.1.5. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, в отопительный период устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные правилами и настоящим Договором.
3.1.6. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов (при их наличии),
3.1.7. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее 10 рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.
3.1.8. Информировать в письменной форме в платежном документе (или иным способом) Собственника (ов) об изменении размера платы за эксплуатационно-техническое обслуживание не позже даты выставления платежных документов по новым ценам и тарифам.
Информировать в письменной форме в платежном документе (или иным способом) Собственника (ов) об изменении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально его доле в общем имуществе многоквартирного дома, установленной на общем собрании собственников не позже даты выставления платежных документов по новым ценам.
3.1.9. Обеспечить Собственника (ов) информацией о телефонах аварийных служб путем размещения объявлений в подъездах многоквартирного дома.
3.1.10. Обеспечить по требованию Собственника (ов) и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника (ов) или несущих с Собственником (ами) солидарную ответственность за помещение, выдачу справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы в течение 24 часов с момента обращения.
3.1.11. Принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.
3.1.12. Согласовать с Собственником время доступа в помещение не менее чем за один день до начала проведения работ или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.
3.1.13. Направлять Собственнику (ам) при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
3.1.14. На основании заявки Собственника (ов) направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу многоквартирного дома или помещению (ям) Собственника (ов).
3.1.15. В соответствии с оформленным протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме за отдельную от настоящего Договора плату Собственника со страховой организацией, выбранной общим собранием собственников в многоквартирном доме.
3.1.16. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.
3.1.17. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за 30 (тридцать) дней до прекращения действия Договора, по окончании срока его действия или расторжения вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в доме, - одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме.
Произвести выверку расчетов по платежам, внесенным собственниками помещений многоквартирного дома в счет обязательств по настоящему Договору; составить Акт выверки произведенных собственникам начислений и осуществленных ими оплат и по Акту приема-передачи передать названный Акт выверки вновь выбранной управляющей организации. Расчеты по актам выверки производятся в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему Договору.
3.2. Управляющая организация вправе:
3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору.
3.2.3. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой, в порядке, установленном действующим законодательством.
3.2.4. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год, и направлять их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.
3.2.5. Осуществить капитальный ремонт общего имущества в объеме и сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений дома, принятым в течение срока действия настоящего договора.
При необходимости проведения капитального ремонта Управляющая организация выносит предложение о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. В предложении должны быть указаны:
- необходимый объем работ по капитальному ремонту;
- стоимость материалов, необходимых для выполнения капитального ремонта;
- общая стоимость работ по капитальному ремонту;
- сроки проведения работ по капитальному ремонту;
- порядок финансирования капитального ремонта;
- прочие, связанные с проведением капитального ремонта условия.
3.2.6. При наличии технической необходимости одновременно с капитальным ремонтом общего имущества выполнить капитальный ремонт жилых (нежилых) помещений и находящегося в них оборудования (не являющегося общим имуществом). Такой ремонт выполняется в соответствии с отдельным договором, заключенным с Собственником такого помещения, содержащим условия о сроках проведения капитального ремонта, видах работ, стоимости и порядка оплаты. Данное условие распространяется также на жилые (нежилые) помещения, находящиеся в муниципальной собственности.
3.2.7. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, для собственников - граждан, плата которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору в порядке, установленном региональным законодательством.
3.2.8. Поручать выполнение обязательств по настоящему Договору иным организациям.
3.2.9. По согласованию с Общим собранием Собственников дома на основании проектно-разрешительной документации, оформленной в установленном порядке, надстраивать, пристраивать за счет собственных средств к существующим строениям жилые и нежилые помещения, которые становятся собственностью Управляющей организации.
3.3. Собственник обязан:
3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату в течение 3-х месяцев за помещение и техническое обслуживание, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятые в соответствии с законодательством.
3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.
3.3.3. Соблюдать следующие требования:
а) не производить перенос инженерных сетей и оборудования;
б) не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
в) не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т.е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией;
г) не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
д) не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
е) не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
ж) не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества многоквартирного дома;
з) не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
и) не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;
к) не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;
л) информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.
3.3.4. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.
3.3.5. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время.
3.3.6. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в многоквартирном доме.
3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.
3.4.2. Поручать вносить платежи по настоящему Договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.
3.4.3. Если до расторжения настоящего договора в данном доме был выполнен капитальный ремонт стоимостью, превышающей платежи Собственника на капитальный ремонт, накопленные за прошлый период, Собственник обязан вернуть Управляющей организации разницу между выплаченными им средствами на капитальный ремонт и стоимостью фактически выполненного ремонта в части, пропорциональной доле Собственника в праве общей собственности на общее имущество, равномерными ежемесячными платежами по дополнительному соглашению.
3.4.5. Уполномочивать Управляющую организацию принять от предыдущей Управляющей организации накопленные средства на капитальный ремонт.
4. Цена Договора и порядок расчетов
4.1. Цена Договора определяется как сумма платы за помещения и техническое обслуживание.
4.2.Плата за помещения и техническое обслуживание для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
4.4. Плата за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно доле занимаемого помещения, вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
4.5. Плата за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за эксплуатационно-техническое обслуживание вносится в установленные настоящим Договором сроки на основании платежных документов.
4.6. Собственники вносят плату за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома Управляющей организации в соответствии с реквизитами, указываемыми в едином платежном (информационном) документе.
4.7. Не использование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт многоквартирного дома, а также за отдельные виды коммунальных услуг.
В случае исправления выявленных недостатков, не связанных с регулярно производимыми работами, в соответствии с установленными периодами производства работ (услуг), стоимость таких работ может быть включена в плату за содержание и ремонт общего имущества в следующих месяцах при уведомлении Собственника.
4.8. Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
4.10. В случае изменения в установленном порядке тарифов на содержание техническое обслуживание Управляющая организация применяет новые тарифы со дня вступления в силу нормативных правовых актов, принятых в соответствии с действующим законодательством.
4.11. Собственник вправе осуществить предоплату за текущий месяц и более длительные периоды, потребовав от Управляющей организации обеспечить предоставление ему платежных документов.
4.12. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении и оплате расходов на капитальный ремонт.
4.13. Решение (п. 4.16) принимается с учетом предложений Управляющей организации.
4.14. Решение (п. 4.16) определяет: необходимость капитального ремонта, срок начала капитального ремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
4.15. Услуги Управляющей организации, не предусмотренные настоящим Договором, выполняются за отдельную плату по взаимному соглашению Сторон.
5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
5.2. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в жилом помещении Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы за техническое обслуживание Управляющая организация вправе обратиться в суд с иском о взыскании с Собственника материального ущерба с момента обнаружения данного факта.
5.3. Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу собственников в многоквартирном доме, возникший в результате ее действий или бездействий, в порядке, установленном законодательством.
6. Порядок изменения и расторжения Договора
6.1. Изменение и расторжение настоящего Договора осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Настоящий Договор может быть расторгнут:
6.2. В одностороннем порядке:
а) по инициативе Собственника в случае:
- отчуждения ранее находящегося в его собственности помещения, вследствие заключения какого-либо договора (купли-продажи, мены, ренты и пр.), путем уведомления Управляющей организации о произведенных действиях с помещением и приложением соответствующего документа;
- принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения настоящего Договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания;
б) по инициативе управляющей организации, о чем Собственник помещения должен быть предупрежден не позже чем за три месяца до прекращения настоящего Договора, в случае если многоквартирный дом окажется в состоянии, не пригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает.
в) невнесение собственником платы за жилое помещение и (техническое обслуживание в течение более трех месяцев.
6.3. По соглашению сторон.
6.4. В судебном порядке.
6.5. В случае смерти собственника, со дня смерти.
6.6. В случае ликвидации Управляющей организации.
6.7. В связи с окончанием срока действия Договора и уведомления одной из Сторон другой Стороны о нежелании его продлевать.
6.8. По обстоятельствам непреодолимой силы.
6.9. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях/или иных по соглашению сторон.
6.10. В случае расторжения Договора в одностороннем порядке по инициативе Управляющей организации по основаниям, указанным в настоящем Договоре, Управляющая организация одновременно с уведомлением Собственника должна уведомить орган местного самоуправления для принятия ими соответствующих решений.
6.11. Расторжение Договора не является для Собственника основанием для прекращения обязательств по оплате произведенных Управляющей организацией затрат (услуг и работ) во время действия настоящего Договора.
6.12. Изменение условий настоящего Договора осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным и гражданским законодательством.
7. Срок действия Договора
7.1. Договор заключен на _____ год и вступает в действие с ____________ г.
7.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора управления по окончании срока его действия такой Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким Договором.
8. Реквизиты сторон
Адрес управляющей компании: КБР, г. Баксан, пр.Ленина,10
Контактные телефоны:
4-23-39
4-26-88
Директор Собственник
____________________ _________________
Приложение 1
1. Перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
1.1. Перечень работ, осуществляемых при проведении технических осмотров или по заявке:
а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; осмотр, очистка и замена регулирующих кранов вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры; набивка сальников, смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение стонов, устранение засоров и др.);
б) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре и др.);
в) смена небольших участков трубопроводов до 2 метров;
г) прочистка канализационных труб и трубопроводов гор./хол. водоснабжения, откачка воды из подвалов;
д) проверка исправности канализационных вытяжек и их прочистка;
е) частичный ремонт кровли, уборка мусора, грязи;
ж) закрытие входов на чердаки и в подвальные помещения;
1.2. Перечень работ, осуществляемых при подготовке дома к эксплуатации в весенне-летний период:
а) укрепление и прочистка водостоков, водосточных труб, колен и воронок;
б) консервация системы центрального отопления;
1.3. Перечень работ, осуществляемых при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
а) ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления;
б) ревизия запорной арматуры холодного и горячего водоснабжения;
в) ремонт и очистка кровли, сливов и желобов, укрепление и ремонт парапетных ограждений крыши;
г) ремонт и замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения;
д) ремонт входных дверей;
е) устранение причин подтапливания подвальных помещений.
2. Перечень работ по содержанию придомовой территории.
а) уборка в теплый период:
подметание территорий - 1 раз в сутки;
уборка газонов - 1 раз в сутки;
выкашивание газонов - 3 раза в сезон;
стрижка кустарников, вырубка поросли, побелка деревьев - 1 раз в год;
3. Перечень работ по обеспечению безопасности и санитарного состояния
а) очистка кровли от мусора, грязи, листьев два раза в год - весной и осенью;
Контроль за состоянием общего имущества жилого дома проводится с периодичностью, установленной техническими регламентами, нормативными актами и договором. Результаты контроля оформляются в форме записи в журнале.
4. Текущий ремонт общего имущества дома включает:
4.1. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундамента, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.
4.2. Частичный ремонт и окраска фасадов.
4.3. Усиление и устранение неисправностей кровли, замена и восстановление отдельных участков.
4.4. Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, крылец.
4.5. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления.
4.6. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем водоснабжения, теплоснабжения и канализации.
5. Перечень работ по техническому обслуживанию помещений собственников.
а) замена прокладок, сальниковых набивок, водоразборной арматуры с устранением утечки воды;
б) установка вставки для седла клапана, полиэтиленовых насадок к вентильной головке;
в) устранение течи санитарно-технических приборов;
г) укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки;
д) устранение засоров стояков и системы внутридомовой канализации, происшедших не по вине собственника;
е) наладка и регулировка системы горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и нагревательных приборов с заменой неисправных полотенцесушителей, регулировка запорной арматуры;
ж) ликвидация последствий протечек и других нарушений, происшедших не по вине собственника;